Uvažujete o nákupu nemovitosti? Dnes už se možná více vyplatí pronájem

Platíte nájem a přemýšlíte, zda není na čase se přesunout do vlastního? Ceny nemovitostí jsou na historických maximech, než tak učiníte závažné životní rozhodnutí, zvažte nejprve všechna pro a proti. Vlastnictví nemovitosti není samo o sobě dobrým nebo špatným nápadem. Stejně jako mnoho jiných finančních rozhodnutí závisí i koupě vlastního bydlení na vaší momentální situaci. Za jistých okolností může být chytrým rozhodnutím, jindy nikoliv. Zda bude platit jedno nebo druhé ovlivňuje několik různých faktorů, které byste měli mít na paměti.

Není žádným tajemstvím, že se Češi k nájemnímu bydlení stavějí zády. Oproti Německu nebo Rakousku u nás touží mnohem více lidí po vlastní nemovitosti. Máme v sobě zakořeněno, že bychom si měli pořídit vlastní bydlení, jakmile je to alespoň trochu možné. V posledních letech však začíná být bydlení dosažitelné pro stále méně lidí.

Je tak dobrým nápadem se za každou cenu pouštět do investice do vlastní nemovitosti? Platí stále předpoklad, že se vlastnictví domu rovná finanční stabilitě? Nebylo by přeci jenom lepší dát přednost pronájmu? Pojďme si na tyto otázky odpovědět v následujícím textu.

Přečtěte si více: 15 kroků, jak si koupit vysněnou nemovitost

Nepřemýšlejte nad domovem jako nad vaší hlavní investicí

O pořízení vlastního bydlení se obvykle hovoří jako o investici. Mnoho lidí však přeceňuje její návratnost. To zvláště platí, pokud si takovou nemovitost pořídíte za přehnanou cenu. Lidé velmi často hledí na nemovitosti jako na hodnotná aktiva, ne vždy tomu tak však je, a více nám mohou prozradit dlouhodobá data z amerického nemovitostního trhu.

Profesor ekonomie z Yale University a nobelista, Robert Shiller, zkoumal dlouhodobou návratnost investic do bydlení a zjistil poměrně znepokojivou pravdu – zhodnocení nemovitostních investic není tak vysoké, jak si mnozí lidé myslí. Ve skutečnosti jen stěží drží tempo s inflací:

„Od roku 1890 do roku 1990 se ceny nemovitostí při zohlednění inflace prakticky nezměnily,“ podotýká Shiller.

V průběhu sta let mezi rokem 1890 až 1990 rostly ceny amerických nemovitostí pouze o 0,3 % více než inflace. Oproti tomu americké akcie v podobě indexu S&P 500 překonávaly ročně inflaci o 6,5 %. Jedná se o znatelný rozdíl, který se výrazně více projeví na dlouhém investičním horizontu.

Ano, nemovitost vás může ochránit před inflací, konzervativní akciové portfolio vám však přinese výrazně lepší zhodnocení, proto byste se na nemovitost neměli koukat primárně jako na investici.  Možná budete schopni načasovat trh s bydlením tak, že nakoupíte při krátkodobém propadu cen. Pokud je však jediný důvod, proč uvažujete o koupi bytu či domu investice do nemovitosti, pravděpodobně to není nejlepší důvod, proč si pořizovat bydlení.

Přečtěte si více: Dlouhodobá investiční strategie: Jak spolehlivě a s úspěchem investovat na důchod?

Zamyslete se nad náklady obětované příležitosti

I když váš domov nemusí být nejlepší investicí, je alespoň váš. Rovněž ušetříte peníze, které byste jinak platili za nájem. Růst jeho hodnoty sotva překonává inflaci, nakonec ho alespoň vlastníte, a to má svou cenu. Když jste v nájmu nic nevlastníte – peníze přichází na účet někomu jinému. Spousta lidí tak obhajuje pořízení nemovitosti prostřednictvím hypotéky, protože ji jednoho dne splatíte a bude vaše.

Uvažujete-li však tímto způsobem, neměli byste zapomínat na náklady obětované příležitosti: Hodnota druhé nejlepší alternativy, které se vzdáváte, abyste si vybrali něco jiného. Pokud se rozhodnete pro nájemní bydlení, přijdete o benefit v podobě vlastní nemovitosti. Zkrátka časem budete vlastnit byt či dům, který bude mít slušnou hodnotu. Tečka.

Není to však tak jednoduché. Před rozhodnutím o koupi bydlení byste měli zvážit náklady na její nákup. Může se jednat o provizi realitce, úroky z hypotéky, které v prvních letech tvoří i více než polovinu splátky a především akontace, která bude činit 20 % z ceny nemovitosti. Neměli byste pro tyto finanční prostředky lepší využití? Kolik byste vydělali, kdybyste tyto peníze investovali na akciovém trhu? To jsou otázky, které si musíte klást.

Ve skutečnosti můžete vydělat více peněz, pokud zůstanete v nájmu a investujete do akcií než samotným nákupem nemovitosti.

Přečtěte si více: Chcete si pořizovat v následujících měsících vlastní bydlení? Udělejte těchto 5 věcí

Která varianta pro vás bude výhodnější ovlivňují 3 faktory:

• Výše nájmu: Pokud váš nájem činí méně než splátka hypotéky bydlení na podobné úrovni, ušetříte v nájmu každý měsíc peníze. Tento rozdíl můžete pravidelně investovat a dosáhnout tak dlouhodobě zajímavého zhodnocení volných finančních prostředků.
• Náklady na pořízení nemovitosti: Řekněme, že na pořízení pěkného bydlení financovaného hypotékou budete muset mít připraveno 1-2 miliony Kč. Co kdybyste tuto částku raději investovali? Jak by se vám tato částka v dlouhodobém horizontu zhodnotila? V některých případech byste třeba po 30 letech mohli mít více peněz, než by činila hodnota vaší nemovitosti. Vezměte si, že pokud dosahují vaše investice zhodnocení 7 % ročně, každých 10 let se hodnota investice téměř zdvojnásobí. Za 30 let byste mohli mít za 2 milionů Kč i 8 milionů.
• Lokalita: Trh s bydlením ovlivňuje mnoho faktorů, ale nejvíce lokalita. Ceny vašeho nájemného i ceny nemovitostí se mohou výrazně lišit od průměru, zejména pokud bydlíte v Praze, Brně nebo dalších velkých krajských městech.

Hodnota vašeho bydlení by měla představovat pouze 20–40 % z vašeho celkového jmění

Za ideální situace by měla hodnota vašeho bydlení představovat pouze 20–40 % z vašeho čistého celkového jmění. Tento podíl ale není vytesán do kamene. Postupem času, jak se vaše investiční portfolio rozroste, klesne podíl koupené nemovitosti na vašich investicích.

Obecně však jde především o to, aby váš byt či dům nebyl vaším hlavním investičním aktivem.

Neměli byste se vidinou pořízení bydlení naprosto finančně vyždímat a využít na její pořízení veškerých svých úspor. Nikdy nevíte, co se může přihodit a bez finanční rezervy hazardujete se svou budoucností. Navzdory nákupu nemovitosti by vám tak měly zůstat alespoň nějaké peníze stranou. Rovněž byste měli být připraveni, že se zaplacením splátky hypotéky náklady spojené s nemovitostí nekončí – budete řešit údržbu, rekonstrukce, renovace, potažmo fond oprav v případě bytu.

Snižte výši hypotečního úvěru na minimum

Dle nařízení ČNB je nutné složit alespoň 20 % hodnoty nemovitosti ze svého. Pokud v současnosti nemáte uspořenou alespoň tuto částku (která může jít do milionů) máte smůlu. V praxi je však rozumné uhradit ze svého ještě vyšší částku – například 30–40 %. Proč?

• Získáte lepší úvěrové podmínky
• Můžete volit nižší měsíční splátky či kratší splatnost hypotéky
• V případě problémů nemovitost prodáte a prodejem hravě doplatíte celou hypotéku
• Získáte jistotu, že si můžete nemovitost skutečně dovolit

Přečtěte si více: 3 důvody, proč si při koupi nemovitosti nepůjčovat maximální částku, na kterou máte nárok

Samozřejmě se najdou i lidé, kteří tvrdí, že 30% pravidlo je přísné, a to z následujících důvodů:

• V některých lokalitách jsou nemovitosti tak drahé, že kupující nezaplatí téměř třetinu kupní ceny ze svého
• Dává větší smysl zaplatit méně z vlastní kapsy a rozdíl investovat
• Příliš velká část vašeho čistého jmění spočívá ve vaší nemovitosti

Po zaplacení 30% částky by vám mělo zbýt ještě dostatek peněz na uhrazení provize realitce a dalších nákladů spojených s investicí do nemovitosti. V horším případě si nemovitost vyžaduje ještě rekonstrukci.

Myslete na to, že byste se neměli pořízením bydlení absolutně finančně vyčerpat a ponechat si jistou finanční rezervu pro případ výpadku příjmů nebo zvýšení životních nákladů.

Slovo závěrem

Rozhodnutí o pořízení bydlení je na každém z vás, mělo by však mít racionální základ. Obvykle je lepší si pronajmout byt za méně než přežívat ve vlastní nemovitosti od výplaty k výplatě.

Kromě finančních faktorů zvažujte i dlouhodobé životní či investiční cíle. Panuje-li vysoká pravděpodobnost, že dům či byt do pěti let prodáte, možná raději zůstaňte v nájemním bydlení. Můžete se stěhovat kvůli práci nebo chtít větší bydlení pro svou rodinu. Vaše budoucí životní milníky by měly do rozhodovacího procesu o pořízení bydlení rovněž vstupovat.

Pořízení nemovitosti není ze své podstaty chytré nebo hloupé rozhodnutí – záleží na individuálních faktorech a finanční situaci jednotlivce. Zvážíte-li však výše zmíněné úvahy, vydáte se jistě správným směrem.