Pořízení vlastního bydlení je jedním z nejdůležitějších rozhodnutí v životě každého z nás a zaslouží si hlubokou rozvahu. Ke krokům vedoucím ke koupi domu patří příprava financí a nalezení správného hypotečního věřitele, ale patří mezi ně i zábavné věci. Pojďme si je projít krok za krokem.
Proces pořízení bydlení jsme rozdělili do 15 hlavních kroků: Říkejte tomu kontrolní seznam pro pořízení bydlení. Každý krok zahrnuje rozhodnutí, která je třeba učinit, a věci, které je třeba udělat. Některé z nich jsou stresující, jiné docela fajn a některé jsou, řekněme, docela otravné. Každý z nich vás však přiblíží k cíli, kterým je pořízení vlastního bydlení.
1. Ujistěte se, že jste připraveni
Jistě, na pořízení bydlení jste připraveni finančně (viz krok 2). Ale jste připraveni i po emocionální stránce? I kdyby to měl být jen váš startovací dům, přijímáte velký finanční závazek a zapouštíte kořeny.
Měli byste se zamyslet nad svými dalšími cíli pro příštích několik let. Kupujete nemovitost s partnerem, a pokud ano, jste na stejné vlně, pokud jde o peníze? Existuje možnost, že byste se museli přestěhovat za prací? Uvažujete o založení rodiny? Tyto obecné otázky mohou přispět k posouzení kladů (nebo záporů) toho, zda je ten správný čas na pořízení bydlení.
2. Udělejte si pořádek ve financích
Koupě domu může být největším finančním rozhodnutím, které kdy uděláte, takže než se do toho pustíte, musíte si být jisti, že jsou vaše finance v pořádku.
Hypoteční kalkulačka vám pomůže stanovit váš rozpočet s ohledem na váš příjem, dluhy, lokalitu a výši požadovaných vlastních prostředků. Budete moci zjistit, jak by mohly vypadat vaše měsíční splátky hypotéky a jak by mohly vypadat vaše finance jako majitele nového bydlení.
Zkontrolujte si také svou bonitu. Vysoká bonita je nejúčinnějším a možná jediným způsobem, jak získat nižší úrokovou sazbu hypotéky. Pokud by bylo třeba vaši bonitu vylepšit, možná se vyplatí s vlastnictvím domu počkat. Co můžete udělat proaktivně pro zvýšení své bonity? Můžete například zauvažovat o tom, že zvýšíte svůj příjem nějakým vedlejším přivýdělkem.
Náš tip: Měli byste držet vaše ambice při zemi. Můžete mít nárok na vysokou hypotéku, ale to ještě neznamená, že si můžete dovolit skutečně věnovat tak velkou část svého měsíčního rozpočtu na splácení bydlení.
3. Vytvořte si plán, jak dosáhnout na požadovanou výši vlastních prostředků
Když jste určili, co si můžete dovolit, můžete zjistit, kolik musíte ušetřit na akontaci. Ačkoli dříve byla standardem i nižší akontace, většina bank nyní požaduje, aby vlastník při koupi nemovitosti složil alespoň 20 % z vlastních finančních prostředků. Menší akontace vyžaduje méně peněz předem, ale znamená, že budete muset platit vyšší splátky hypotéky.
Pokud se jedná o vaše první bydlení nebo pokud jste již delší dobu nevlastnili dům, můžete se také zajímat o státní půjčku na bydlení. Tento instrument nabízí jistou finanční pomoc mladým rodinám, nicméně není snadné na něj získat nárok.
Vytvoření dostatečného hotovostního polštáře tak bude záviset především na vás. Měli byste si tak sestavit plán, jak dosáhnout požadované výše hotovosti ať už prostřednictvím spoření, nebo investováním do vhodných finančních instrumentů.
Náš tip: Měli byste si dát stranou peníze nejen na akontaci. Je také dobré mít nějaké pohotovostní prostředky pro případ, že by dům potřeboval neočekávané opravy. Záleží také, jak se domluvíte s prodávajícím na případné platbě provize realitce.
4. Vytvořte si seznam přání
Vidíte, říkali jsme vám, že to budou i zábavné kroky! A sestavení seznamu toho, co musíte a co chcete ve svém bydlení mít, je rozhodně jedním z nich. Ať už hledáte startovací byt, nebo místo, kde si dokážete představit bydlení na dlouhá léta dopředu, existuje spousta drobností, na které byste se měli zaměřit. Zde jsou některá větší rozhodnutí, která můžete při sestavování seznamu přání učinit:
- Jaký je váš výběr: Samostatně stojící dům nebo dvojdomek? Řadový dům se zahradou nebo raději byt? Pokud vám záleží na tom, abyste měli dvorek, je pro vás vhodný tradiční rodinný dům. Pokud se však nacházíte v hustěji obydlené oblasti nebo se nechcete zabývat veškerou údržbou, může být pro vás nejlepší volbou koupě bytu. V některých případech je také jednou z možností družstevní bydlení.
- Jaká je vaše ideální lokalita? Za předpokladu, že zůstáváte ve svém městě a obecně znáte oblast, kde chcete bydlet, je nyní čas vybrat si čtvrť. Zamyslete se nad faktory, jako je bezpečnost, občanská vybavenost (například pěší dostupnost, zelené plochy nebo kavárny). Je také vhodné zvážit blízké vzdělávací instituce. I když neplánujete mít děti, kvalita škol může ovlivnit hodnotu bydlení – a pomoci nebo ublížit ceně při dalším prodeji, pokud se rozhodnete pro změnu.
- Je bydlení připravené k nastěhování, nebo ho bude třeba rekonstruovat? Není nic jednoduššího než koupit dům, do kterého se stačí nastěhovat. Pokud se však nacházíte na drahém nebo jinak konkurenčním trhu, může vám pořízení nemovitosti, která potřebuje rekonstrukci, pomoci dovolit si větší dům nebo se dostat do dražší čtvrti. V případě domu určeného k rekonstrukci budete muset vynaložit snahu a peníze, aby se v něm dalo žít, takže se ujistěte, že jste na tuto výzvu připraveni.
5. Zvolte správný typ úvěru pro financování vašeho bydlení
Typ úvěru, který využijete ke koupi bydlení, ovlivňuje, co budete potřebovat k získání úvěru (včetně požadované výše akontace) a jak budete úvěr splácet. Výběr správného úvěru na bydlení může zvýšit vaše šance na schválení půjčky a z dlouhodobého hlediska vám může ušetřit desetitisíce korun.
Pokud kupujete nemovitost, pak samozřejmě sáhnete po hypotéce. Nastavení těchto úvěrů však může být různé, a to nejenom co se týče RPSN, ale také délky fixace, možnosti předčasného splacení atd. Proto je vhodné využít za tímto účelem srovnávače hypoték. Pokud však kupujete nemovitost, kterou posléze hodláte rekonstruovat, vaše možnosti financování rekonstrukce se dále rozšiřují. Můžete vybírat ze standardních dlouhodobých úvěrů na bydlení, případně úvěrů ze stavebního spoření.
Než se zkrátka rozhodnete, o jaký typ úvěru se ucházet, je důležité se seznámit s jejich výhodami a nevýhodami.
6. Získejte předběžné schválení hypotéky
Znáte svůj rozpočet na pořízení bydlení a rozhodli jste se, jakým způsobem budete bydlení financovat. Nyní je čas začít hledat hypotečního věřitele. Existuje několik velkých hypotečních bank a pak také někteří nebankovní věřitelé, kterým byste se však měli, žádáte-li o hypotéku, raději vyhnout.
Když se díváte na věřitele, je prvním krokem zjištění, zda jsou jejich sazby srovnatelné s dnešními sazbami hypoték. Rovněž byste měli zjistit, jaké náklady na uzavření hypotéky budete muset uhradit, a porovnat poplatky za poskytnutí hypotéky. Některé z těchto informací pravděpodobně najdete přímo na jejich webových stránkách, některá další konkrétní čísla vám může prozradit pracovník úvěrové společnosti.
Spolupráce s věřitelem při předběžném schvalování hypotéky je důležitým krokem k přesnému stanovení vašeho rozpočtu na pořízení bydlení. Předběžné schválení hypotéky vám poskytne reálná čísla, protože věřitel bude mít podrobné informace o vašich financích.
Dát dohromady všechny dokumenty pro předběžné schválení hypotéky bude časově náročné. Ale to, co získáte, bude stát za to. Ukážete-li, že dokážete získat financování, budete v zásadní výhodě oproti konkurenčním zájemcům o bydlení.
Náš tip: Není problém, pokud požádáte o úvěr u více věřitelů ve stejnou dobu, zjistíte tak, která hypoteční banka vám nabízí nejvýhodnější úvěrové podmínky.
7. Najděte si realitního makléře
Máte v ruce předběžné schválení a víte, jaké bydlení hledáte, tak pojďme najít někoho, kdo vám pomůže s hledáním. Správný realitní makléř může mít obrovský význam v celém procesu pořízení bydlení. Nabídne vám znalosti tajů místního trhu a morální podporu, když se vám zdá, že hledání je nekonečné, i pomoc při vyjednávání s prodávajícím.
Je dobré udělat si pohovor alespoň se třemi realitními makléři. Zeptejte se známých, kteří nedávno koupili dům, zda by svého makléře doporučili. Existuje jen jedno zásadní „nedoporučuji“: Nevyužívejte služeb realitního makléře, který prodává dům, jenž chcete koupit. Chcete mít vlastního zástupce, který se bude zasazovat o vaše zájmy a bude vyjednávat vaším jménem.
8. Jděte vybírat!
Ano, tento krok si zaslouží vykřičník – je čas posunout procházení online nabídek nemovitostí na další úroveň a skutečně si prohlédnout některé nemovitosti osobně. Využijte prohlídky co nejlépe. Než podáte nabídku, nebudete mít moc šancí si na současném horkém nemovitostním trhu bydlení mnohokrát prohlížet. Na druhé straně se však snažte nenechat se vyvést z míry ostatními zájemci o bydlení nebo makléřem prodávajícího, který na vás může tlačit.
Pořiďte si fotografie telefonem, které vám pomohou oživit paměť, až se budete rozhodovat, zda podat nabídku. Může být snadné vzpomenout si na okouzlující snídaňový kout nebo na ložnici navíc, která by byla ideální domácí kanceláří, ale stárnoucí spotřebiče nebo palubky, které je třeba vyměnit, by mohly sejít z očí, sejít z mysli.
9. Udělejte nabídku
Našli jste dům, který je pro vás vhodný? Nyní je čas podat nabídku. Váš realitní makléř může být v tomto případě neocenitelný. Poskytne vám informace o srovnatelných prodejích a možná i informace o prodávajícím, které mohl získat od makléře prodejce (například zda si již našel nové bydlení a je mimořádně motivovaný k prodeji).
Pokud prodávající vaši nabídku odmítne, můžete podat protinabídku nebo odejít – záleží na tom, proč vás odmítl. Pokud prodávající kontruje, promluvte si o tom se svým makléřem a rozhodněte se, zda nabídku přijmete, nebo zda učiníte vlastní protinabídku. Právě při těchto jednáních si váš makléř skutečně vydělává na své živobytí.
Nabídka přijata? Gratulujeme! Teď už vás čeká jen několik dalších kroků. V tomto okamžiku také pravděpodobně podepíšete první smlouvu – složíte zálohu na koupi bydlení.
Náš tip: V současnosti existuje na realitním trhu značný převis poptávky nad nabídkou. Pravděpodobně tak budete muset jednat rychle a přistoupit na podmínky prodávajícího. Nenechte se však zatlačit do kouta, abyste přistoupili na extrémně nevýhodnou cenu.
10. Naplánujte si inspekci nemovitosti
Základní domácí inspekce může upozornit na problémy, se kterými se můžete setkat v budoucnu, a poukázat na případné nutné opravy. Toto vizuální posouzení zahrnuje všechny aspekty nemovitosti a jejích systémů, od základů až po střechu. Pokud máte konkrétní obavy, například z plísní nebo radonu, možná budete chtít kromě standardní inspekce absolvovat i jeden ze specializovanějších typů domovních prohlídek.
Inspektora nemovitosti si vyberte sami a za inspekci zaplaťte. Pokud odhalí problémy, které nebyly zahrnuty ve zveřejněných informacích prodávajícího, můžete s ním vyjednávat o slevě.
11. Nechte si ocenit dům
Ocenění domu je zcela oddělené od inspekce domu. Zatímco inspekce je pro váš klid, odhad je ve skutečnosti pro věřitele, který vám nechce půjčit více peněz, než činí odhadní cena nemovitosti. Odhad se podrobně zabývá nemovitostí, kterou kupujete, a srovnatelnými nedávno prodanými domy, aby určil tržní hodnotu nemovitosti.
Odhadce vybere váš věřitel, ale za odhad zaplatíte vy. (I když kupujete dům za hotovost, můžete zvážit, zda si odhadce nenajmete sami, abyste si byli jistí svou investicí.)
12. Vyjednávejte s prodávajícím o případných nedostatcích
Vaše schopnost vyjednávat může záviset na tom, s jakým druhem trhu se setkáváte. Na horkém nemovitostním trhu může být obtížné dosáhnout ústupků ze strany prodávajícího, protože prodávající může jednoduše přejít k další nabídce. Pokud se však jedná o problém, který objeví každý kupující – například nutná oprava, na kterou upozorní každý inspektor nemovitosti – můžete mít stále páky.
Náš tip: Místo toho, aby prodávající dokončil potřebné opravy, může pomoci udržet transakci v chodu, když vám prodávající jednoduše poskytne slevu v dohodnuté výši na konkrétní vylepšení. To vám může ušetřit trochu peněz při uzavírání obchodu, a navíc si s opravami poradíte sami (ať už svépomocí, nebo s profesionálem), což zaručí, že práce bude provedena k vaší spokojenosti.
13. Sjednejte si pojištění nemovitosti
Může vám připadat trochu zvláštní uzavírat pojistnou smlouvu na nemovitost, která vlastně ještě není vaše, ale většina věřitelů podmiňuje poskytnutí hypotéky sjednáním pojištění nemovitosti. Často toto pojištění nabízí v rámci schválení hypotečního úvěru. Pouze si zkontrolujte dostatečné krytí, aby plně uhradilo vaši nemovitost v případě katastrofy (což nemusí odpovídat vaší kupní ceně nebo odhadní hodnotě), a obvykle by pojistka měla vstoupit v platnost v den uzavření kupní smlouvy.
14. Získejte hypotéku
Víte, jakou nemovitost chcete koupit, jaký je její stav a kolik za ni budete muset zaplatit. Nyní si vyberete věřitele, u kterého získáte hypotéku (můžete se obrátit na věřitele, u kterého máte hypotéku předschválenou, nebo začít znovu u jiného).
Jedná se o proces náročný na papírování, takže se připravte na spoustu administrativy.
Jakmile je vaše žádost o hypotéku kompletní, čekáte na schválení úvěru a čerpání peněz. Během tohoto procesu věřitel učiní konečné rozhodnutí o tom, zda vám půjčku poskytne – v podstatě se ujišťuje, že na vaší žádosti není nic, co by bylo příliš rizikové.
Proces schválení zahrnuje i hluboké zkoumání vašich financí, takže možná budete muset předložit mnoho dokumentů. Věřitel se také podívá na vámi vybraný dům a provede odhad ceny nemovitosti.
Náš tip: Schvalovací proces může působit mučivě – jste připraveni uzavřít smlouvu, tak co dělá váš věřitel? Vzhledem k tomu, že mnoho lidí v současné době nakupuje a refinancuje, věřitelé se zabývají větším objemem úvěrů. Na druhém konci spektra pracují také s dlužníky, kteří mají potíže se splácením hypotéky a potřebují požádat o odklad splátek. Delší doba schválení hypotéky by vás tak neměla překvapit.
15. Získejte vaše nové bydlení
Konečně jste se dostali k poslednímu kroku! Pokud se předem seznámíte se standardními dokumenty nutnými pro uzavření smlouvy, můžete být během procesu uzavření kupní smlouvy méně nervózní.
V den uzavření smlouvy nebo téměř v den uzavření provedete s realitním makléřem závěrečnou prohlídku. Pravděpodobně budete vzrušením bez sebe, ale nezapomeňte zkontrolovat, zda je vše tak, jak bylo dohodnuto (například zda jsou stále na místě všechny spotřebiče, které mají být součástí prodeje).
Byla to smršť emocí a zdánlivě nekonečného papírování, nemluvě o tom, že jste možná právě realizovali největší výdaj svého života – ale teď dostanete klíče od svého nového domova. Gratulujeme, dokázali jste to!