Jak investovat do nemovitostí: 6 způsobů, jak začít

Díky investici do nemovitostí můžete dosáhnout lepší diverzifikace portfolia, investici přitom můžete realizovat podobně snadno, jako když se rozhodnete investovat do podílového fondu. Nevěříte? V dnešní době již máte celou řadu možností a nemusíte nutně kupovat fyzickou nemovitost i když i nákup fyzické nemovitosti je stále alternativou, která stojí za zvážení. Jakými způsoby můžete investovat do nemovitostí?

Pokud jste někdy pronajímali nemovitost problémovému nájemci, pravděpodobně vás tato zkušenost ještě dneska budí ze spánku. Neustálé hovory o nedostatcích ve vaší nemovitosti, občasné zpoždění platby nájemného, stěžování si sousedů na hluk ozývající se z vašeho bytu – nic co by vypadalo jako vysněná „práce“.

Investice do nemovitostí však mohou být na druhé straně velmi lukrativní, o čemž svědčí i graf uvedený níže. Mohou také pomoci diverzifikovat vaše stávající investiční portfolio a být dalším zdrojem příjmů. Mnohé z nejlepších investic do nemovitostí navíc nevyžadují, abyste se neustále potýkali s problémovými nájemci.

Problém je v tom, že mnoho nových investorů neví, jakým způsobem investovat do nemovitostí. Zde jsou některé z nejlepších způsobů, jak vydělat peníze investicemi do nemovitostí, od těch nejméně časově náročných až po ty nejnáročnější. V závěru se pak dozvíte i o jedné možnosti, jak si investování do nemovitostí vyzkoušet „nanečisto“.

1. Kupte si REIT (nemovitostní burzovně obchodovatelný fond)

REITy vám umožňují investovat do nemovitostí, aniž byste museli fyzickou nemovitost vlastnit. Jedná se o klasické akciové společnosti fungující podobně jako podílové fondy, můžete je však mnohem snadněji prodávat a nakupovat – protože jsou obchodované na burze. Tyto podniky většinou vlastní komerční nemovitosti, jako jsou kancelářské budovy a maloobchodní prostory, byty, hotely nebo sklady. REIT fondy vyplácejí akcionářům štědré dividendy, neboť jsou ze zákona povinné vyplácet 90 % zdanitelného zisku akcionářům. To z nich dělá skvělou investici pro lidi, kteří od investice očekávají pravidelný příjem. REIT přitom můžete nakupovat podobně jako akcie, prostřednictvím standardního online brokera.

Jsou REIT fondy dobrou investicí? Mohou být, ale mohou být také rozmanité a složité. Většina se obchoduje na burze jako akcie, některé však nejsou veřejně obchodovatelné. Typ REITu, který si koupíte, může být významným faktorem v míře rizika, které budete podstupovat, protože veřejně neobchodované REITy se neprodávají snadno a může být těžké je ocenit. Noví investoři by se měli obecně držet veřejně obchodovaných REIT, které si můžete zakoupit prostřednictvím makléřských společností.

Dali byste raději přednost ještě pasivnějšímu způsobu investování, které je zatíženo nízkými poplatky? Zauvažujte o využití investiční platformy Portu.

2. Nakupujte nemovitostní podílové fondy

Nákup podílových listů nemovitostních podílových fondů je nejběžnějším a nejjednodušším způsobem, jak investovat do nemovitostí. Máte přitom velmi široký výběr. Jenom na českém trhu funguje 88 českých nemovitostních podílových fondů, které jsou provozovány bankami nebo specializovanými institucemi.

V bance můžete nakupovat podílové listy už od pár stokorun měsíčně a obvykle se platba provede automatickým inkasem z vašeho účtu, nemusíte se tak o nic starat. Specializované podílové fondy pak obvykle vyžadují vyšší počáteční investici. Jaké jsou nevýhody podílových fondů? Obvykle budete muset počítat s vyšším poplatkem, který bude s vaší investicí spojen. Na druhé straně za vás bude nemovitosti vybírat profesionální správce fondů.

A jak můžete na nemovitostním podílovém fondu vydělat? Nemovitosti v těchto fondech obvykle rostou na hodnotě a často se jedná také o nájemní prostory. Vy jako podílník máte buď nárok na podíl z vybraného nájemného nebo jsou tyto peníze reinvestovány do nákupu nových nemovitostí a hodnota celého fondu tak dále roste. Vše záleží na statusu daného podílového fondu.

Chcete se dozvědět více o tom, jak investovat do podílových fondů? Přečtěte si tento komplexní článek.

3. Využijte online nemovitostní investiční platformy

Pokud znáte platformy jako je Zonky nebo Bankerat, které spojují dlužníky s investory, kteří jim chtějí půjčit peníze na různé osobní potřeby, jako je svatba nebo renovace domů, pochopíte snadno fungování nemovitostních online investičních platforem.

Tyto crowdfundingové platformy propojují stavitele nemovitostí a developery, kteří chtějí financovat projekty prostřednictvím dluhu, s investory. Investoři doufají, že dostanou měsíční nebo čtvrtletní splátku své investice s výnosem, výměnou za to, že na sebe vezmou určité riziko. Stejně jako mnoho investic do nemovitostí jsou i tyto spekulativní a nelikvidní – nemůžete je snadno prodat podobně jako když investujete do akcií.

Kouzlo těchto platforem tkví v tom, že můžete s pár tisíci korunami investovat do spousty nemovitostí a okamžitě si tak vytvořit diverzifikované nemovitostní portfolio. Problémem je, že je třeba jednotlivé nemovitosti vybírat, což nezvládne správně provést úplně každý. Zauvažovat v současné době můžete o platformách Crowdestate, EstateGuru nebo nové české Investtown.

Přemýšlíte o konzervativnější investici, než jsou nemovitosti? Zvažte investici do dluhopisů.

4. Zvažte částečný nebo úplný pronájem vlastní nemovitosti

Můžete koupit dům se dvěma bytovými jednotkami, případně dvougenerační dům opět s oddělenými jednotkami. Můžete si pořídit zkrátka větší nemovitost prostřednictvím hypotéky, v jedné bytové jednotce bydlet a tu druhou pronajmout. Tento pronájem vám může v ideálním případě pokrýt kompletní náklady na hypotéku. Dosáhnete tak zajímavého příjmu z pronájmu a využít tak vlastní bydlení jako zdroj pasivního příjmu.

Samozřejmě si můžete také koupit a pronajmout celou investiční nemovitost. Najděte takový objekt, jehož celkové náklady jsou nižší než částka, kterou si můžete účtovat za nájemné. Pokud se posléze o svou investiční nemovitost nechcete starat, můžete využít služeb správce nemovitostí, který se bude o výběr nájemníků a zajištění příjmů starat za poplatek místo vás.

Myslíte, že nejsou nemovitosti pro vás to pravé? Zvažte investování do akcií.

5. Zvažte prodej nemovitosti po rekonstrukci

Investujte do podhodnoceného domu, který potřebuje trochu lásky, renovujte ho co nejlevněji a poté jej prodejte za účelem zisku. Tato strategie investování do nemovitostí je možná v praxi trochu náročnější, než vypadá na papíře, ale nabízí velmi zajímavé zhodnocení.

Tento přístup charakterizuje větší prvek rizika, protože vyžaduje poměrně náročné výpočty a velmi přesný odhad, kolik budou stát případné opravy, což není snadná věc. Můžete si však najít zkušeného obchodního partnera. Pokud máte kapitál nebo volný čas, můžete vyhledat schopného a zkušeného dodavatele stavebních prací, který provede odhad ceny rekonstrukce za vás, než provedete nákup nemovitosti, která bude posléze sloužit k prodeji.

Další riziko tohoto investičního přístupu spočívá v tom, že čím déle nemovitost držíte, tím méně peněz vyděláte, protože splácíte hypotéku, aniž byste obdrželi jakýkoliv příjem. Toto riziko můžete snížit tím, že budete v tomto domě bydlet. Může to fungovat, pokud je rekonstrukce pouze kosmetická a nevadí vám trochu „nepořádku“.

Přemýšlíte o více low-cost investiční strategii? Zvažte investování do ETF – burzovně obchodovatelných fondů.

6. Pronajměte pouze jediný pokoj ve vašem domě či bytu

Nakonec je tady trochu netradiční možnost, která vám může pomoci nahlédnout do světa investování do nemovitostí. Můžete zkrátka pronajmout část svého domova prostřednictvím webu, jako je Airbnb. Nemusíte se starat o dlouhodobého nájemce, potenciální nájemci jsou alespoň trochu předem prověřeni společností Airbnb a hostitelská záruka platformy poskytuje ochranu před škodami.

Pronájem místnosti je mnohem dostupnější než fantazijní koncept investování do celé fyzické nemovitosti. Máte-li volnou místnost, můžete si ji pronajmout.

Slovo závěrem

Nyní už víte, že investice do fyzické nemovitosti není zdaleka jedinou možností, kterou můžete zvážit, pokud hodláte diverzifikovat své investiční portfolio směrem k nemovitostem.

Stejně jako všechna investiční rozhodnutí jsou nejlepší investice do nemovitostí ty, které nejlépe slouží vám, investorovi. Přemýšlejte o tom, kolik času máte, kolik kapitálu jste ochotni investovat a zda chcete být člověkem, který se bude zabývat drobnými opravami domácnosti, když se nevyhnutelně objeví. Pokud nemáte kutilské dovednosti, nebo nemáte dostatečný kapitál, zvažte investice do nemovitostí spíše prostřednictvím REIT fondů nebo crowdfundingové platformy.

Nejčastěji kladené otázky ohledně investování do nemovitostí

Kolik budu potřebovat peněz, abych mohl investovat do nemovitostí?

Záleží, jaký způsob investování si vyberete. Prostřednictvím nemovitostních podílových fondů a investičních platforem můžete investovat už pár set korun měsíčně. Na investici do REITů byste si měli připravit alespoň pár tisíc korun. Investice do fyzických nemovitostí vás přijdou přirozeně na statisíce až miliony korun.

Jaký způsob investování do nemovitostí je ideální pro začátečníky?

Pro začátečníky, kteří chtějí investovat do nemovitostí a příliš tomuto oboru nerozumí, je nejlepší možností pravděpodobně investice do podílových fondů. Pokud si však něco málo nastudujete, můžete zvážit i investici do REIT fondů nebo prostřednictvím nemovitostních investičních platforem, které vám mohou přinést mnohem lepší zhodnocení.

Proč bych měl investovat do nemovitostí?

Nemovitosti jsou spolu s dluhopisy a akciemi jednou ze základních tříd aktiv. Pokud hodláte své portfolio řádně diverzifikovat, měli byste investovat napříč jednotlivými třídami aktiv. Máte-li tak už investované nějaké peníze do dluhopisů a akcií, pak mohou být nemovitosti vhodným doplňkem vašeho portfolia jako celku. Kromě toho jsou nemovitosti obvykle i zajímavým zdrojem pasivního příjmu.